新聞恆大危機：中國房地產發展20年後 「大時代結束了」

2021-10-06     分享Facebook  分享到Google+     建築工地 1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力。 中國最大的地產企業恆大，依然身處危機之中——債券未能兌付，股票遭到停牌，變賣優質資產，投資者抗議，買樓者彷徨。 這場危機的烈度、廣度，乃至戲劇性之強，很容易讓人忽視，危機並非僅限於這一家房企。 像恆大一樣，多個頭部房企面臨流動性困難，更有一批中小房企已經倒下，整個房地產在面臨一場深度震蕩。有從業者認為，「地產行業的『大時代』結束了，至於未來是一個什麼時代，很多人還沒工夫想，先活下來再說。」 如果梳理中國房地產行業發展的歷史，不難發現，這場震蕩與危機背後，既是房企們長期高槓桿運行使然，也是中國政府嚴厲「去槓桿」政策使然，而究其原因是中國正在試圖避免一場更大的危機。 地產「創世紀」 「90年代末，有一部港劇《創世紀》，關於房地產的發展，上大學時看了這部劇，心潮澎湃，畢業後就加入了地產行業。」一位武漢的地產人士向BBC中文表示，「我感覺，1998到2018，這20年是中國內地房地產業的『創世紀』。」 1998年，在亞洲金融風暴的壓力下，中國還堅持人民幣不貶值，導致外貿不振，連續多年以兩位數增長的中國經濟，突然降速到8.8%，中國急需新引擎提振經濟。 當時剛剛接任總理職務不久的朱鎔基將房地產改革提上日程。 在朱鎔基看來，拉動內需最好的方法就是激活房地產市場，房地產產業鏈很長，涉及行業多，建材、化工、鋼鐵等都會受益。「轉正」四個月後，朱鎔基領導下的國務院正式宣佈，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。 之後十多年，房地產市場成為拉動中國內需的火車頭，但也伴生了「房價暴漲」「土地財政」等頑疾，甚至產生「強拆」等嚴重的次生問題，但房地產市場一舉「放活」，狂飆突進的發展成為中國經濟的重要動力。 這一過程中，中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式（預售制）——向銀行借貸數以億計的資金買地，之後幾個月內就開盤售樓，收回數倍資金，接著再把這筆錢投入買更多的地，借更多的債，開更多的盤。 地方政府也在這一過程中大舉賣地，充實財政；居民買房「上車」，在不斷上漲的房價下實現資產增值，似乎實現了一個難得的多贏局面。 北京某恆大房地產項目工地（13/9/2021） 北京某恆大房地產項目工地（13/9/2021） 10年過去，房地產市場的好日子並沒有結束。一如1998年的亞洲金融危機，另一場危機為中國房地產的一個高光時刻埋下伏筆——2008年，美國爆發次貸危機，金融海嘯波及全球，當年11月中國進出口數據突然跳崖，出口增速從上月的19.2%下降到-2.2%，進口增速從上月的15.7%下降到-17.9%。 為了刺激房地產提振經濟，2008年財政部宣佈個人首次購買住房的契稅稅率下調到1%，並對個人買賣商品房暫免印花稅和土地增值稅。中國央行宣佈，首次置業和普通改善型置業貸款利率下限為基凖利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。 這兩劑猛藥，使房地產的拉動效應十分耀眼。2009年剛過完一季度，30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅甚至超過50%。 到2016年，中國開啟一輪棚改貨幣化，簡而言之就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除，給予拆遷戶現金補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。 棚改貨幣化的加入，像是備齊了柴火，點著了火苗，再澆上一盆油——中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。 中國樓市「量價齊升」，恆大通過激進的高槓桿操作，搭上政策的「東風」，瞬間膨脹，當年就成為中國第一大房企，也將許家印推上了中國首富的寶座。 香港中文大學商學院房地產助理教授楊揚向BBC中文表示，1998年房改釋放了中國房地產市場化的洪荒之力，創造了大規模城市化、經濟高速增長、民生大幅改善的成就，所以房地產拉動國家的經濟增長做出了很大貢獻。 明斯基時刻 然而，盛筵不會永遠進行下去。 楊揚表示，任何行業的高速增長中都會有各種問題，房地產高速發展也埋下四個待解難題： 住房金融市場: 銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空； 房產市場：一二線城市高房價，三四線城市高庫存，有供需錯配的問題； 土地供應方面：地方政府過去過度依賴土地財政，需要轉型； 保障住房，住房租賃制度還有待完善。 不僅如此，高速發展，讓中國的資產價格不斷上漲，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。 雖然2014年到2017年，中國政府通過房地產去庫存，讓整個房地產產業鏈的債務轉化了城鎮居民的住房貸款，化解了地產商和銀行的債務壓力。債務壓力雖然轉嫁，但並未消除，整個金融和地產體系都在集聚風險

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